古建新生—赛道适配与优化诊断结果

一、结论框（结论先行）

• 最匹配赛道：文化创意与区域合作

• 备选赛道：乡村振兴和农业农村现代化（与文创赛道可并行，侧重“在地增收与治理联动”）

• 是否需要修改：需要轻量完善（不改变项目核心）

• 修改重点（不超过3条）

  1. 把“诊断-修复-活化”产品化与标准化：形成三类服务包（SLA+报价带+交付清单），便于政府购买服务与企业共建。
  2. 增强第三方评估与合规：结构安全鉴定、数据检测与资质背书形成闭环，便于进入政府采购与保险/风控体系。
  3. 明确“谁为价值买单”的组合拳：G端（购买服务/以奖代补）+B端（CSR/共建基金）+C端（认养众筹/研学付费）。

• 90天目标里程碑

  • T+30：落地2个县域级“古民居一居一档”试点MOU；完成20栋数字建档与基线检测；朱氏祠堂“乡史数字馆”MVP 2.0上线；确定第三方检测合作（签1份框架）。
  • T+60：完成≥1个政府购买服务立项或备案；2处活化点运行数据达成（活动≥8场、到场≥600人、满意度≥90%）；形成第一版社会价值评估方法（空置率↓、安全等级↑、文化触达↑）。
  • T+90：累计完成50栋“数字身份证”；发布技术-社会价值-商业前景评估报告1份；锁定新增资金≥10万元（G/B/C合计），复制至第2个县域场景。

二、赛道推荐与理由（五项口径对齐）

• 真实社会问题：传统民居存量大、空置率高、修缮难与治理协同弱；产权与资金门槛制约修缮启动；文化断层显著（年轻人对家族迁徙与地方史缺乏认知）。
• 实践基础：已有3类典型案例（诊断/修复/活化）、32村调研、100+次实地、50+份修缮方案、BIM-GIS与检测技术储备、与文旅/住建体系与设计院合作网络。
• 社会价值：结构安全等级提升（D→B）、空置空间活化（月均活动5场）、文化触达与教育联动；可量化指标包含：安全等级、空置率、活动人次、满意度、志愿服务时长、传承人增收等。
• 创新点：用“民居急诊室”把诊断-修复-活化串成闭环；无损检测+数字建档+活化运营的跨域协同；在地治理（乡贤调解室）与数字文化（乡史数字馆）耦合。
• 可持续路径：G端购买社会组织服务（历史建筑建档、数字化、活化运营）；B端CSR与共建基金、设计院/施工方联合交付；C端认养众筹与研学/活动票务；单位经济性通过标准化服务包与复制扩张提升。

三、核心保留清单（不转向锚点）

• 保留：目标与受益人群（传统民居与在地村民/传承人/青少年）、核心能力（无损检测+数字建档+活化运营）、主场景（乡村传统民居）、合作网络（文旅/住建系统、设计院、实验室、媒体）。
• 约束：不更换核心技术路线、不更换服务对象、不将主体转为商业公司（维持民非为主、公益为本，允许设专项服务与商业合作但不改变定位）。

四、3-5条高优先级优化建议（不转向）

1. 产品化与报价带
   • 做什么：将“一居一档/一户一案/一保一传”拆解为A/B/C三档服务包（含SLA、流程、样交付物与价格带）。
   • 第一手资料来源：住建/文旅系统同类采购标准、历史建筑检测/测绘报价、县域政府购买服务目录。
   • 社会与商业指标：单栋建档周期≤20天、满意度≥90%、单位毛利≥25%。
   • 90天动作：完成3套SOP与模板、定价区间（如A包1.5-3万/栋、B包2-6万/栋设计与指导、C包1-3万/点/季）、签1单试点采购或CSR共建。
2. 第三方评估闭环
   • 做什么：联合具有CMA资质第三方检测、具备古建修缮或结构鉴定资质单位，出具“前后对照+签章”报告。
   • 第一手资料来源：生态/住建主管单位检测名录、东南大学重点实验室、公信力检测机构。
   • 指标：安全等级提升率、病害识别准确率、加固后沉降/裂缝变化曲线。
   • 90天动作：签1份三方合作框架；完成2处样点A/B对照与报告公开摘要。
3. G/B/C组合支付机制
   • 做什么：政府购买服务（县域建档/样板活化）、企业CSR与共建基金、C端“认养一居”众筹（透明台账+进度直播）。
   • 第一手资料来源：政府采购目录/预算科目、央国企/本地龙头CSR需求、平台众筹规则。
   • 指标：90天新增资金≥10万；每笔资金用途与成效公开；复购率≥50%（B/G）。
   • 90天动作：完成1个县域储备项目入库、2家企业CSR合作意向、众筹目标5万元并达成。
4. 乡史数字馆MVP 2.0
   • 做什么：统一模板（导览动线、方言采集、族谱数字化、故事墙）、低成本硬件包、志愿者运营SOP。
   • 第一手资料来源：现有朱氏祠堂数据、用户访谈、到场与停留时长统计。
   • 指标：到场率、停留时长≥20分钟、满意度≥90%、内容触达≥5000人次/季度。
   • 90天动作：上线2个馆点MVP 2.0并完成对照评估报告。
5. 法务与产权协同模板
   • 做什么：制定“产权-村委-项目方”三方协议模板，明确拍照/扫描/数据使用权、空间运营权与收益分配。
   • 第一手资料来源：县司法所/法务顾问、同类项目协议。
   • 指标：样板点纠纷为0、合规通过率100%。
   • 90天动作：2个样板点签署三方协议并归档。

五、90天行动表（T+7/T+30/T+60/T+90）

• T+7：确定2个县域与2个样点（杨柳村+新村），完成三类服务包SLA/物料清单/报价草案；邀请第三方检测机构出具合作函。
• T+30：完成20栋“一居一档”建档与前测；“乡史数字馆”MVP 2.0在1处点位上线；完成1场政企联合路演与1份政府购买服务申报材料。
• T+60：完成2处A/B对照与第三方报告；落地1个政府购买服务或CSR合同；完成“认养一居”众筹并公布台账。
• T+90：累计50栋建档交付、2处活化运行成效报告、发布技术-社会价值-商业评估白皮书V1.0；复制至第二个县域场景。

六、谁为价值买单（G/B/C）

• G端：文旅局/住建局/文物部门的“历史建筑建档/保护活化”购买服务与以奖代补。价格带参考：一居一档1.5-3万/栋（含测绘/三维/报告）、样点活化运营1-3万/点/季。结算周期30-90天。
• B端：央国企/本地龙头CSR共建（设计院、施工企业、文化传播公司），方式为项目共建基金或定向捐赠，单笔5-30万元不等。
• C端：认养一居众筹（1-5千元/人，分阶段解锁）+研学与活动票务（49-199元/人次）。透明台账与进度直播增强信任。
• 证据与论据：同类区域的政府购买服务案例、CSR年报披露、平台众筹成功项目可做比对参考；将项目纳入地方文化传承与乡村振兴专项更易形成预算对接。

七、风险与对策

• 证据不足/样本量小：以20/50栋为样本建立“前后对照+第三方签章”证据池；所有数据统一口径、可复核。
• 合规与安全：与具备古建工程/结构鉴定资质单位联合签章；志愿者上岗安全培训与保险；数据授权与隐私保护协议。
• 交付能力与规模化：建立区域合伙/合作院校志愿者分队，采用“核心技术+标准包+本地伙伴”模式复制；关键物资预置。
• 产权纠纷与运营分配：采用三方协议明确权责与收益分配；村集体设监事节点与公示机制。

八、最小必要改动建议（仅1条）

将“危房等级评定与结构鉴定报告”的签章部分外包给具备CMA/结构鉴定/古建修缮相关资质的第三方机构，项目团队专注于检测执行、数据建档与活化运营，既保证合规又提升政府采购通过率。

九、需补充资料清单（≤6条）

1. 往期检测/修缮/活化的原始台账与对照数据（含时间戳与方法说明）。
2. 潜在试点县域与联系人清单（文旅/住建/文物/乡村振兴部门）。
3. 目标采购目录或政策条款截图（政府购买服务/专项资金/以奖代补）。
4. 第三方机构资质复印件与报价框架（CMA/结构鉴定/古建修缮）。
5. 典型样点的产权与空间使用权证明、风险告知与授权同意书模板。
6. 研学/活动的保险方案与志愿者管理SOP。

赛道专用（优化版）—文化创意与区域合作

一、Top10优化方向（不转向）

1. 县域“古民居一居一档”数字建档服务包
   • 保留点：诊断+数字建档核心不变
   • 优化点：SLA标准、三维模型模板、二维码“数字身份证”
   • 试点与证据：X县文旅/住建局；CMA第三方抽检
   • 社会价值：安全隐患识别率≥95%，单栋周期≤20天
   • 90天动作：完成50栋建档并入库；上线县域在线名录页
2. “乡史数字馆”MVP 2.0模板化复制
   • 保留点：空间活化为主
   • 优化点：固定四区（族谱墙/匠作区/影像角/儿童互动）、低成本展陈包
   • 试点与证据：朱氏祠堂+新村祠/书院
   • 社会价值：到场≥3000人次/季，满意度≥90%
   • 90天动作：复制2馆并发布对照评估
3. 认养一居2.0（C端众筹+透明台账）
   • 保留点：公益募资与在地修缮
   • 优化点：分阶段里程碑解锁+直播工地+命名铭牌
   • 试点与证据：杨柳村3-5户轻干预点
   • 社会价值：每户认养人数≥50人，完工率100%
   • 90天动作：完成5万元众筹并完工2户
4. 匠人薪火班+非遗工坊联动
   • 保留点：传承与培训
   • 优化点：师徒结对计件付费+月度工坊+课程微证书
   • 试点与证据：本地老匠人与高校工作室
   • 社会价值：传承人增收≥2000元/人/月
   • 90天动作：2期工坊、培养20名学徒
5. 民居急诊室热线与巡检SaaS
   • 保留点：诊断优先
   • 优化点：线上报修/巡检清单/病害图库与风险评分
   • 试点与证据：2个村委与志愿队
   • 社会价值：响应时长≤48小时，隐患提前处置≥80%
   • 90天动作：小程序V1.0上线，注册用户≥500
6. 院舍经济样板（公益+可持续）
   • 保留点：空间活化公益为本
   • 优化点：周末集市/手作课堂/共餐厨房三件套
   • 试点与证据：朱氏祠堂周边闲置院落
   • 社会价值：月均活动≥8R场，就业≥5人
   • 90天动作：样点跑通，活动收入覆盖运营成本60%
7. 古建影像志与短视频矩阵
   • 保留点：文化传播
   • 优化点：1分钟故事卡+方言配音+前后对照
   • 试点与证据：已建档项目素材
   • 社会价值：线上触达≥50万人/季
   • 90天动作：上线20条内容，转化众筹≥1万元
8. 研学产品化（校地合作）
   • 保留点：教育意义突出
   • 优化点：1日/2日营，安全SOP与保险方案
   • 试点与证据：合作中小学/高校社团
   • 社会价值：研学人次≥300/季
   • 90天动作：落地3期研学，复购率≥30%
9. 古建基因库开放版
   • 保留点：数字化知识库
   • 优化点：脱敏数据集、研究者接口与引用规范
   • 试点与证据：与实验室/学会共建
   • 社会价值：学术引用≥10次/年
   • 90天动作：发布V1.0与2篇联合文章立项
10. 政企共建基金与保险对接
    • 保留点：多方协同
    • 优化点：共建基金小额快投+保险产品试点（施工险/公众责任险）
    • 试点与证据：2家设计/施工企业+1家保险公司
    • 社会价值：项目风险敞口下降≥50%
    • 90天动作：落地1支共建小基金（种子≥10万元）

二、Top3深描路径